Про це йдеться в проекті закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення правового регулювання емфітевзису і суперфіцію» (№7236).
Як значиться в пояснювальній записці, існує багато проблем правового регулювання відносин щодо користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та для забудови (суперфіцій), зокрема, такі як відсутність у законодавстві вимог до форми договорів про встановлення права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) та права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцію), відсутність істотних умов договору емфітевзису та суперфіцію, відсутності спеціальних вимог передбачених для недійсності або розірвання договорів про встановлення емфітевтичного та суперфіційного права та припинення користування земельною ділянкою, тощо.
Автори проекту вважають, що діючі норми Цивільного кодексу та Земельного кодексу не можуть остаточно дати відповідь на всі питання, які виникають в процесі застосування емфітевзису і суперфіцію.
Проектом Закону пропонується:
- використовувати у відповідних нормах Цивільного та Земельного кодексів України замість терміну «землекористувач» слова «емфітевта» та «суперфіціарій», оскільки історично з часів римського права ця назва використовувалася на позначення суб’єкта відносин емфітевзису та суперфіцію, у зв’язку з тим, що використання законодавцем терміну «землекористувач» у відносинах емфітевзису та суперфіцію є недоцільним, оскільки ця назва суб’єкту емфітевтичного та суперфіційного права не дозволяє відокремлювати його від інших учасників цивільних відносин щодо землі, зокрема, орендаря, постійного користувача тощо;
- законодавчо передбачити право емфітевти та суперфіціарія вимагати відповідного зменшення плати за договором про емфітевзис та суперфіцій у разі, якщо стан земельної ділянки, переданої у користування, погіршився не з їх вини;
- положення про те, що емфітевзис та суперфіцій не припиняється зі зміною власника земельної ділянки, щодо якої його встановлено;
- передбачити односторонню відмову від договору про емфітевзис та суперфіцій лише для емфітевти та суперфіціарія, а одностороннє волевиявлення власника земельної ділянки не повинно слугувати підставою припинення емфітевтичного та суперфіційного права, що має на меті забезпечення сталості відносин землекористування;
- відмежувати емфітевзис та суперфіцій від користування землею на підставі договору оренди землі шляхом запровадження форми, змісту та істотних умов договору про емфітевзис та суперфіцій, порядку та процедури реєстрації в умовах формування системи реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень в Україні;
- удосконалити перелік підстав припинення емфітевзису та суперфіцію, зокрема у разі використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;
- визнати підставою припинення емфітевтичного та суперфіційного права відмову від договору тому, що відмова землекористувача від користування ділянкою (дерелікція) автоматично не припиняє емфітевзис або суперфіцій, оскільки відмова від права не спричиняє його припинення (до того ж припинення емфітевзису та суперфіцію вимагає державної реєстрації);
- впровадити припинення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб та під забудову у випадку визнання договору про емфітевзис та суперфіцій недійсним;
- встановити норму про те, що у випадку встановлення емфітевзису та суперфіцію на невизначений строк сторона може попередити іншу про відмову від договору не менш ніж за один рік;
- передбачити у законодавстві України підставу припинення договору про емфітевзис у разі несплати емфітевтою належних платежів за цим договором протягом трьох років, як це було передбачено у римському праві для приватних земель, а для суперфіціарія визначити норму про те, що невнесення плати за користування земельною ділянкою під забудову не є підставою припинення суперфіцію, але надає власникові земельної ділянки право вимагати стягнення з суперфіціарія заборгованості у примусовому порядку.
У зв’язку зі сприйняттям цивільним законодавством України концепції набуття права власності за набувальною давністю (ст. 344 ЦК України), пропонується закріпити підстави припинення емфітевзису у випадку набуття права власності на земельну ділянку третьою особою за давністю володіння.
У зв’язку з пропозицією істотних змін у цивільне законодавство в частині регламентації емфітевтичних та суперфіційних відносин вноситься пропозиція викласти статтю 102-1 Земельного кодексу України у новій редакції, в якій врахувати вище зазначені зміни.
Авторський склад законопроекту вважає, що прийняття останнього вдосконалить положення актів цивільного та земельного законодавства України щодо права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) та для забудови (суперфіцію).
Текст законопроекту № 7236 за наступним посиланням:
http://w1.c1.rada.gov.ua/pls/zweb2/webproc4_1?pf3511=62790
_03_03.png)
