Клепай 3. В.,
заступник голови господарського суду Херсонської області
ПроблемизастосуваннянормЗемельногокодексу
Українивпроцесірозглядугосподарськихспорів
Земельний кодекс України, прийнятий Верховною радою України 25 жовтня 2001 р., набув чинності 1 січня 2002 р., що й ознаменувало початок нового етапу земельної реформи, принципово новий рубіж розвитку земельного законодавства в Україні.
Водночас аналіз практичних ситуацій, що склалися у застосуванні норм цього Кодексу, свідчать про недосконалість деяких його положень. Вони потребують ретельного вивчення та усталення загальної практики застосування, оскільки в судовій практиці постало питання законності права користування земельними ділянками тими юридичними та фізичними (мається на увазі суб'єктами підприємницької діяльності) особами, які побудували на орендованих земельних ділянках капітальні будівлі і споруди.
Чинний Земельний кодекс передбачає дві можливості вирішення такого питання суб'єктами господарювання.
Перша можливість — коли органи місцевого самоврядування, уповноважені здійснювати розпорядження землями комунальної власності, укладають договори оренди земельних ділянок для будівництва капітальних будівель і споруд на короткий термін — два-три роки. У таких випадках після закінчення строку оренди орендар стикається з юридичною проблемою продовження (переукладення) договору оренди на новий строк. У такому разі процедура надання земельної ділянки в оренду повторюється, і подальша «доля» орендаря з його власністю на будівлю «перебуває в руках» орендодавця, який може відмовити орендарю в продовженні дії договору оренди земельної ділянки.
Друга можливість — це придбати земельну ділянку у власність на підставі ст. 116 Земельного кодексу, відповідно до ч. 1 якої: «Громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим кодексом».
Відповідно до ст. 127 Земельного кодексу такою можливістю є придбання земельної ділянки на підставі цивільно-правової угоди: «Органи державної влади та органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень здійснюють продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності громадянам та юридичним особам, які мають право на набуття земельних ділянок у власність, а також іноземним державам відповідно до цього Кодексу.»
Суб'єкти підприємницької діяльності використали цю можливість і впродовж 2004 р. такі угоди укладались, про що свідчить поява спорів про визнання угод купівлі-продажу земельних ділянок дійсними у господарських судах.
Відповідно до ч. 7 ст. 128 Земельного кодексу України договір купівлі-продажу земельної ділянки підлягає нотаріальному засвідченню, але таке засвідчення стало проблемою через недосконалість нашого земельного законодавства. Відповідно до Перехідних положень цього Кодексу до розмежування земель державної і комунальної власності, продаж земельних ділянок в межах населених пунктів (крім земель, переданих у власність) здійснюють відповідні сільські, селищні ради, а за межами населених пунктів — відповідні органи виконавчої влади. Після проведення розмежування земель державної і комунальної власності продаж земельних ділянок буде здійснюватись органами державної виконавчої влади в межах населених пунктів щодо земель державної власності. Нібито передбачена можливість отримати земельну ділянку у власність на підставі цивільно-правових угод, у тому числі і на підставі договору купівлі-продажу. Однак для нотаріального засвідчення договору купівлі-продажу необхідно представити нотаріусу акт, який засвідчує право власності на землю, тобто державний акт на право власності. Сам факт розмежування земель на землі державної та комунальної власності в майбутньому говорить про те, що в жодного органу місцевого самоврядування або органу державної влади такого акту нема, оскільки розмежування земель не проведено. Закон України «Про розмежування земель державної та комунальної власності» № 1457-IVвід 05.02.2004 р. передбачив механізм розмежування земель, але не передбачив строки проведення цих робіт. У Законі визначені принципи розмежування земель, але до фактичного проведення такого розмежування і отримання відповідними органами державних актів на право власності на землі комунальної власності, як це передбачено ст. 14 Закону, будь-яку угоду на купівлю-продаж земельної ділянки не можна визнати такою, що повною мірою відповідає нормам чинного законодавства.
Ця обставина підтверджується і тими позовами, які надходять до господарських судів. Формально позивачі звертаються до господарських судів про визнання договорів дійсними на підставі ст. 220 ЦК України у зв'язку з відмовою відповідної ради додержати нотаріальну форму договору, тобто відмову з'явитись до нотаріуса. Фактично в процесі розгляду справи встановлюється, що відповідна рада не заперечує проти нотаріального засвідчення договору. У такому засвідчені відмовляють нотаріуси через відсутність державного акту на земельну ділянку, що є об'єктом купівлі-продажу, у продавця, тобто у відповідної ради.
Таким чином, господарські суди виконують функцію нотаріуса, оскільки нотаріус не порушить «Інструкцію про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами», затверджену Наказом Міністерства юстиції України 03.03.2004 р. № 20/5. Відповідно до п. 61 цієї Інструкції при нотаріальному засвідченні договорів про відчуження нерухомого майна нотаріус вимагає подання документів, що підтверджують право власності на вказане майно, комунальна власність на землю ще не затверджена. Той факт, що згідно з п. 12 Перехідних положень Земельного кодексу України до розмежування земель державної і комунальної власності щодо розпорядження землями в межах населених пунктів, крім земель, переданих у приватну власність, здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів — відповідні органи виконавчої влади, нотаріуси до уваги не беруть. Той, хто придбає земельну ділянку у власність, знаходить вихід із положення та звертається до господарського суду з позовом про визнання договору дійсним, оскільки відповідно до ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне засвідчення договору, такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального засвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне засвідчення договору не вимагається. Як правило, покупці земельних ділянок не тільки досягають згоди щодо всіх істотних умов договорів купівлі-продажу, але на день звернення до господарського суду виконують всі умови договору, в тому числі і перераховують до бюджету вартість земельної ділянки на підставі актів оцінки цих ділянок, але фактичними власниками земельних ділянок можуть стати лише після винесення рішення судом.
Але при розгляді цієї категорії справ виникають не тільки питання застосування матеріального права, але й питання застосування процесуального законодавства, наприклад: хто є належним відповідачем у справі; відповідна рада, представник якої формально не з'являється в нотаріальну контору, знаючи наперед, що буде відмовлено у нотаріальному засвідченні договору; нотаріус, який відмовляється від такого засвідчення; який суд повинен розглядати таку справу — господарський чи місцевий районний суд за місцезнаходженням нотаріуса?
Є проблеми також і в самому порядку укладення договору, а також в тому, до якої категорії ці справи можна віднести — до справ про спонукання укласти договір купівлі-продажу земельної ділянки чи до справ про визнання цих договорів дійсними.
За загальним правилом, яке також викладене в «Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами», затвердженій Наказом Міністерства юстиції України 03.03.2004 р. № 20/5, яка передбачає, що при нотаріальному засвідченні договору представники сторін учиняють свої підписи в присутності нотаріуса. Таким чином, цей договір не може бути підписаний сторонами за межами нотаріальної контори, незважаючи на те, що сторони не тільки домовились за всіма істотними умовами договору, але вже й виконали умову договору. В такому разі для того, щоб сторони могли вважати, що є їхнє волевиявлення на укладення такого договору, одна із сторін повинна звернутись до господарського суду про спонукання укласти договір купівлі-продажу цієї земельної ділянки. І тільки після рішення відповідного суду про спонукання укласти такий договір звертатись з позовом про визнання такого договору дійсним.
На ці питання відповідь може дати лише законодавець, який, приймаючи закон, повинен визначити також і межі його дії.
Вісник господарського судочинства
Випуск 2’2005, ст.. 28-30
_03_03.png)
